Cláusulas hipotecarias; gastos y cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios.

Cláusulas hipotecarias; gastos y cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios.

Ha pasado mucho tiempo y muchas y diversas decisiones judiciales en lo que respecta a cláusulas hipotecarias y su correspondiente impugnación ante los tribunales. Lo cierto es que, a pesar de todas las decisiones judiciales ya dictadas, las entidades bancarias, la mayoría de las veces, son poco propensas a llegar a un acuerdo extrajudicial con el consumidor, de hecho se lo ponen difícil y en algunas ocasiones costoso,

pues actuar de forma contraria y pactar para pagar al consumidor crearía un precedente que la banca no quiere, tras el cual todo consumidor reclamaría a la entidad bancaria y sería fácil obtener lo solicitado pues la ley, la jurisprudencia y doctrina están de parte del consumidor. De esta forma, ante la negativa bancaria a llegar a un acuerdo extrajudicial, en la mayoría de los casos, no le queda más remedio al consumidor que proceder a reclamar e impugnar las cláusulas hipotecarias ante los tribunales.

Prueba de todo lo anterior y de lo difícil que el sector bancario se lo está poniendo al consumidor lo podemos encontrar en la última decisión tomada en Pleno del Tribunal Supremo el pasado 5 de noviembre de 2018, mediante la cual, a efectos de evitar conflictos mayores para el sector bancario o para la administración tributaria, el Pleno del Tribunal Supremo cambio de criterio, indicando que debe ser el consumidor el que deba abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Previamente, con fecha 16 de octubre de 2018, se dictó Sentencia nº 1505/2018 en la cual el Tribunal Supremo indicaba, entre otros, que sería la entidad bancaria la que debía asumir el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Y con anterioridad a ésta, el 23 de diciembre de 2015, el Tribunal Supremo declaró en Sentencia nº 705/2015 la nulidad de la cláusula relativa a los gastos que corren a cargo de la parte prestataria, es decir, aquellos gastos de constitución y formalización del préstamo hipotecario que el banco carga a los clientes. Por tanto, teniendo como punto de partida la sentencia nº 705/2015 del Tribunal Supremo y al declarar la nulidad de la cláusula relativa a gastos, deberá ser la entidad bancaria quien los deba soportar. Quedando de esta forma abierta la vía judicial al consumidor para reclamar por gastos hipotecarios.

¿Qué gastos hipotecarios puedo reclamar? Podemos reclamar los siguientes gastos hipotecarios:

  • Factura de NOTARÍA correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
  • Gastos de TASACIÓN de vivienda.
  • Factura del REGISTRO DE LA PROPIEDAD por inscripción de Hipoteca.
  • Gastos de GESTORÍA, siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el banco.
  • Gastos de COMISIÓN DE APERTURA.

¿Puedo reclamar si la hipoteca está ya cancelada?

Si tienes, o has tenido, una hipoteca puedes recuperar los gastos de constitución. No importa que la hipoteca esté amortizada, la cláusula que atribuye los costes de constitución al prestatario es nula de pleno derecho, por lo que no es necesario que la hipoteca esté vigente.

¿Qué documentación se necesita para la reclamación?

  • Copia de escritura de préstamo hipotecario.
  • Factura de gestoría que tramitó la hipoteca.
  • Factura de gastos de notario.
  • Factura del registro de la propiedad.
  • Factura de tasación realizada

Por otro lado, respecto a las cláusulas hipotecarias que establecen limitaciones en la bajada de los tipos de interés, cuando son variables, estableciendo un tope límite fijado para esa bajada de interés, las denominadas cláusulas suelo, es abundante la jurisprudencia de los tribunales que acuerda que las mismas son nulas. De esta forma, el 19 de marzo de 2013, el Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas suelo de las hipotecas por la falta de transparencia, es decir, cuando el banco no informa al cliente de las misma, como es en el mayor número de casos. Y en relación con las cláusulas suelo, también se pronunció el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en Sentencia de 21 de diciembre de 2016 mediante la cual declara la nulidad de las cláusulas suelo y otorga el derecho a recuperar todo lo que se haya pagado de más con efectos retroactivos, es decir, desde el inicio de la hipoteca.

¿Cómo conozco si tengo o no tengo cláusula suelo en mi hipoteca?

Para ello, debemos revisar y analizar la escritura de préstamo hipotecario y comprobar si en la misma se establece un límite mínimo en los tipos de interés que conlleve un tope o suelo, tras el cual no se pueda rebajar más el tipo de interés de acuerdo a los índices hipotecarios de referencia oficiales. 

¿Qué debemos hacer para reclamar por las cláusulas suelo?

En primer lugar, no debemos firmar ningún documento facilitado por la entidad bancaria con objeto de modificar o rebajar el tipo de interés de la hipoteca, pues podría suponer renunciar a las acciones legales a las que pudiera tener derecho.

En segundo lugar, debemos realizar una reclamación extrajudicial a la entidad bancaria y, en caso de que se oponga a nuestras pretensiones y deniegue lo solicitado, sólo queda acudir a la vía judicial interponiendo la correspondiente demanda judicial solicitando la anulación de la cláusula suelo, así como, la devolución de las cantidades abonadas de más por la aplicación de la cláusula suelo.

En ASLexum, te podemos ayudar, reclamando los gastos hipotecarios de tu hipoteca. Y, analizando y revisando si tu hipoteca tiene cláusula suelo e indicándote cuanto se ha pagado en exceso como consecuencia de la aplicación de la cláusula suelo. En caso de tener cláusula suelo, te podemos ayudar a realizar la correspondiente reclamación extrajudicial a la entidad bancaria.

Para ello, puedes ponerte en contacto con nuestro departamento jurídico en info@aslexum.es y te asesoraremos y te indicaremos los pasos a seguir para reclamar por los gastos hipotecarios pagados con tu hipoteca y por el dinero pagado de más en tu hipoteca en caso de tener cláusula suelo. Date prisa, tus acciones legales para reclamar tus derechos pueden estar sujetas a plazos de prescripción o prescribir en breve. 

ASLexum